Principes du réméré

Caractéristique

La vente à réméré est un type de vente avec possibilité de rachat. Elle tire son origine du code napoléonien (début du 19ème siècle) mais a surtout été utilisée au cours des années 1980 – 1990 pour le refinancement d’organismes de placement. Elle sert, à l’heure actuelle, principalement aux propriétaires qui ne peuvent plus faire face à leurs dettes. Cela permet en effet d’arrêter toutes les actions menées par les créanciers (saisie…) et d’éviter de passer par la commission de surendettement. Elle permet aussi, pour les personnes fichées, d’assainir leur situation et de lever les fichages qui sont une réélle source de blocage au rachat de crédit.

Le principe est simple

Le débiteur procède à la vente de son bien en réméré, devant notaire. Avec la somme perçue il va effectuer le remboursement de ses dettes. Une fois sa situation financière assainie, il pourra recontracter un emprunt pour racheter son bien dans le délai prévu par le contrat. Durant toute l’opération, il restera habiter chez lui moyennant le paiement d’un loyer à l’investisseur. Ce dernier touchera aussi une marge lors du rachat afin de se rémunérer. Dans le cas ou le rachat ne peut se faire, c’est l’acquéreur de la vente à réméré qui en restera propriétaire.

La vente du bien

Le propriétaire en difficulté peut tout à fait monter l’opération lui même en trouvant un investisseur et un notaire pour rédiger l’acte. Il a aussi la possibilité de passer par des sociétés spécialisées dans ce domaine qui se chargeront de tout.

La première étape consiste à faire évaluer le bien car tout dépendra de celle-ci. En effet, c’est d’après cette somme et celle des dettes que l’opération pourra ou non se faire. Dans le cas positif, la valeur retenue pour le bien sera toujours de l’ordre de 50 % à 70 % de l’expertise afin de se prémunir d’une éventuelle décote future. Le prix réel d’achat ne pourra excéder cette valeur et sera fixé en fonction des dettes à rembourser, des frais (notaire, d’honoraires…) et du montant du dépôt de garantie à verser. Ce dernier servira d’apport lors du rachat.

La deuxième étape consiste à fixer la durée du réméré. Elle doit être comprise entre 6 mois et 5 ans. En clair, passé ce délai le débiteur ne pourra plus faire valoir ses droits et ne pourra donc plus acquérir de nouveau son logement. Celui-ci devient définitivement la propriété de l’investisseur. Le délai courant tourne autour d’un an.

La troisième étape consiste à fixer le montant du loyer. Il est généralement évalué à 1 % du montant de la vente à réméré. Pour une vente de 100 000 € le loyer sera d’environ 1 000 € par mois. Cette donnée correspond grosso modo à la mensualité qu’aura le débiteur pour le prêt qui servira au rachat futur. C’est donc aussi un test pour le budget du vendeur à réméré.

La dernière étape consiste à fixer la marge prise par l’investisseur. Celle-ci étant libre, il convient de la négocier directement avec lui.

Une fois tous ces éléments validés, il ne reste plus qu’à signer l’acte de vente à réméré qui marquera la fin des poursuites engagées contre le débiteur.

Rachat

Une fois les dettes épurées, les fichages levés, le débiteur a la possibilité de racheter son bien au prix fixé dans le contrat. A moins d’avoir touché une forte somme d’argent entre temps (héritage par exemple), il devra contracter un nouveau prêt immobilier qui devra tenir compte éventuellement de travaux engagés par l’investisseur. En effet le vendeur qui use du réméré doit aussi rembourser les sommes versées pour des réparations nécessaires et aussi pour celles qui font prendre de la valeur au bien. Il devra impérativement avoir payé tous ses loyers sans retard pour pouvoir racheter son bien et ne pas avoir contracter de nouveaux crédits. Il doit en fait avoir prouvé sa bonne foi.

Si pour une quelconque raison le rachat ne peut pas s’effectuer, l’investisseur devient automatiquement propriétaire des lieux et pourra , par conséquent, demander l’expulsion du débiteur. Le dépot de garantie lui revient aussi de droit.