IRA

Définition

Les pénalités de remboursement anticipé correspondent à la somme que l’emprunteur doit verser en sus d’un paiement total ou partiel de sa dette avant le terme fixé.

Elles sont demandées par les établissements financiers pour minorer leur perte de rendement liée à la disparition partielle ou totale des intérêts suite au remboursement. Elles doivent être fixées dans les offres de prêt pour être valables et concernent la plupart du temps les prêts à taux fixe et les prêts à taux révisables capé de faible amplitude.

Coût

Le coût maximal des indemnités de remboursement anticipé est égal à 6 mois d’intérêts plafonné à 3 % du capital versé.

Il est à noter que certaines catégories de prêt ne sont pas soumises à ces pénalités, c’est principalement le cas pour les prêts à taux révisables purs, le prêt à taux 0 %, les prêts bonifiés en général…

Il est toutefois possible, dans le cas où la banque en prévoit, de les négocier pour les faire sauter. Attention, en revanche, de ne pas se focaliser sur cela au risque de laisser passer une belle proposition, surtout dans le cas où l’emprunteur n’est pas sûr de pouvoir procéder à un remboursement anticipé.

Des cas d’éxonération légale sont aussi prévus pour les crédits qui se sont réalisés à compté du 01/07/1999. Ils concernent soit directement la situation de l’emprunteur, soit celle de son conjoint, et sont les suivants :

  • Mutation professionnelle
  • Décès
  • Perte d’emploi.

Les sociétés de caution

Présentation des sociétés de caution

Afin de proposer une garantie avec un coût moindre que l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers, les établissements financiers ont créé des sociétés de caution qui permettent d’éviter de passer par un notaire pour garantir un prêt. Ceci a pour effet de rendre beaucoup moins chère ce type de garantie car notamment les frais pris par le bureau de conservation des hypothèques, n’existent pas dans ce cas. Il n’y a d’ailleurs aucune main levée à effectuer pour que la caution disparaisse.

En cas de non paiement de la dette, c’est la société de cautionnement choisie qui va effectuer le versement des mensualités à la place de l’emprunteur. Celle-ci a alors la possibilité de se retourner contre le débiteur pour demander le remboursement des sommes avancées, notamment par la vente d’un ou plusieurs biens.

Ce sont directement les banques qui fixent leurs propres règles sur les garanties. Elles peuvent offrir ou non la possibilité de passer par une société de cautionnement en fixant des critères d’acceptation (durée, type de bien…).

Le montant de la caution dépend principalement de la somme prêtée. Il est prélevé au déblocage des fonds et peut être en partie restitué à l’emprunteur lors de la fin de son crédit dans le cas où il n’y a eu aucun incident de paiement.

La caution crédit logement

Il existe un organisme de caution à part qui se nomme le crédit logement. C’est une société de cautionnement dont le capital est détenu par les principales banques françaises. La particularité de cet établissement est de proposer un tarif très attrayant, tout en restituant une partie du montant de la garantie à l’extinction de la dette. Celui-ci s’éléve à 75 % des sommes versés au fonds mutuel de garantie.

C’est l’une des garanties les moins chères qui existent, toutefois certains établissements financiers ne la proposent pas au profit de leur propre société de caution.

IPPD

Définition IPPD

Le privilège de prêteur de deniers est un privilège octroyé à un créancier sur un bien ancien afin de garantir le paiement d’une dette.

Il est à noter que seul le bien financé peut être pris en garantie, ce qui le différencie de l’hypothèque. De part sa nature il ne peut être mis en place dans le cadre d’un financement de travaux ou d’un achat sur plan.

Obligation

Il doit être établi par acte notarié, puis inscrit à la conservation des hypothèques dans un délai de 2 mois après la vente. Contrairement à l’hypothèque, c’est à la date de la vente que le PPD prend effet.

Effet

En revanche, le mécanisme du PPD est identique à celui de l’hypothèque. Tout créancier titulaire d’un tel privilège peut saisir le bien (par voie judiciaire) et le vendre aux enchères en cas de défaillance du débiteur. Le montant de la vente sert uniquement au remboursement de la dette.

Coût

Non assujetti à la taxe de publicité foncière, le coût du PPD est moins élevé que celui de l’hypothèque.

Main levée

Les cas et les procédures de main levée sont identiques à ceux de l’hypothèque :

  • Extinction automatique 2 ans après le remboursement de la dette
  • Ou paiement des frais de main levée en cas de revente du bien avant la fin du versement des mensualités de crédit.

Cautions fonctionnaires

La caution mutuelle fonctionnaire est une garantie qui vise à se substituer à l’emprunteur en cas de défaillance de celui-ci, au cours du remboursement de sa dette.

Cette caution, qui est très avantageuse sur le plan financier car moins chère (voir gratuite dans certains cas) que celle proposée par les organismes spécialisés classiques, ne peut être envisagée que pour les fonctionnaires. Chaque fonction publique bénéficie de son propre organisme de caution. On y retrouve par exemple la CASDEN pour l’éducation nationale.

En cas de non paiement des mensualités, la caution entre en jeu. Comme pour toute caution, celle-ci peut alors se retourner contre l’emprunteur en demandant à ce qu’un bien du débiteur soit saisi et vendu pour couvrir le préjudice subit.

Caution personnelle

Définition de la caution personnelle

Ce type de caution, peu utilisé dans le financement de biens immobiliers, sert à garantir le paiement de la dette octroyée par un créancier en faisant rembourser celle-ci par une ou plusieurs personnes en cas de défaillance de l’emprunteur.

Ce sont en général des membres d’une même famille qui se portent caution pour l’un des leurs, ou bien des associés (SCI…).

Cet engagement peut être très lourd de conséquence pour le ou les cautions, car elles doivent subvenir au remboursement total du capital restant dû, ce qui peut les mener à de grosses difficultés financières.

Obligations

La loi encadre ce type de garantie pour éviter les débordements et impose que l’acte de cautionnement soit écrit, que les mentions obligatoires soient bien notées de la main de la caution et que sa nature soit bien spécifiée (caution simple ou caution solidaire).

Il est à noter, sous peine de nullité, que l’établissement financier doit s’assurer que la ou les cautions pourront, grâce à leurs revenus ou leurs patrimoines, rembourser la dette. Si ce n’est pas le cas l’acte de caution tombe de lui même.