Archives de catégorie : Credit immobilier

La grande majorité des projets immobiliers nécessite l’aide d’un financement bancaire afin d’être menée à terme. Peu d’acquéreurs ont en effet la possibilité d’investir une somme importante en ne puisant que dans leurs propres deniers.
L’offre de crédit étant très vaste, il est impératif de bien se renseigner pour monter au mieux sa demande de prêt. Ce guide du crédit immobilier à pour objectif de présenter, dans les articles ci après, l’ensemble des éléments clés qui sont primordiaux pour la bonne compréhension des propositions faites par les établissements financiers.

Prêt PAS

Les biens elligibles

Seuls les biens destinés à devenir la résidence principale de l’emprunteur, de son conjoint, ses ascendants ou descendants, sont élligibles au prêt à l’accession sociale.

Il peut aussi bien servir au financement d’un bien neuf ou ancien qu’il y ait des travaux ou pas.

Pour les logements anciens, comme pour les neufs, une surface minimale d’habitabilité est à respecter. Elle varie en fonction du nombre de personnes qui compose le ménage.

Dans le cadre de l’ancien seul, comme pour le prêt à taux 0 %, il est nécessaire de faire une expertise du bien si celui-ci à plus de 20 ans. Il est à noter qu’elle est à la charge de l’acquéreur.

Les personnes elligibles

Une condition de revenu existe toutefois pour en bénéficier (comme pour tout les prêts aidés). Les plafonds de ressources dépendent du nombre de personne composant le foyer ainsi que du lieu où se situe le bien.

Ils sont réévalués chaque année. Ils sont comparés avec le revenu fiscal de référence (présent sur l’avis d’imposition) de l’année N-1 ou N-2 :

Pour les demandes de prêt effectuée entre le 1er janvier et le 31 mars c’est le revenu fiscal de référence de l’année N-2, qu’il faut prendre en compte.

Pour les demandes de prêt effectuée entre le 1er avril et le 31 décembre c’est le revenu fiscal de référence de l’année N-1, qu’il faut retenir.

Les avantages

Les principaux avantages de ce type de prêt sont les suivants :

  • Les taux d’intérêt sont bonifiés par rapport à un prêt classique. Ils sont inférieurs de 0,20 % à 0,30 % sur les taux de base.
  • Il permet de bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL).
  • Les frais de garantie sont réduits. Il est à noter que seul l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers peuvent être pris.
  • Il peut financer la totalité de la valeur du logement.
  • Réduction des mensualités possible en cas de chômage.

Les pièces à fournir

Les pièces à fournir pour la constitution du dossier sont les suivantes :

  • Bulletins de salaires de l’emprunteur et du co-emprunteur
  • Avis d’imposition
  • Compromis d’achat
  • Devis si travaux
  • Permis de construire dans le cas d’une construction
  • Expertise si le logement a plus de 20 ans.

Prêt 0 %

Les biens elligibles

Le prêt à taux 0 % a été mis en place dans le but de faciliter l’accession à la propriété. Il concerne le financement de bien neuf ou de bien ancien.

En ce qui concerne l’ancien, le logement doit répondre à certains critères d’habitabilité : la surface ne peut être inférieur à 14 m² et la présence d’une pièce de service (wc…) est obligatoire. Il est à noter que pour les biens de plus de 20 ans le passage d’un expert est indispensable pour confirmer le respect des normes.

Ce prêt peut aussi être demandé dans le cadre de l’achat d’un local professionnel destiné à être transformé en résidence principale de l’emprunteur.

Les personnes elligibles

Seules les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années peuvent en faire la demande.

Elles doivent toutefois respecter des plafonds de ressources.

Pour les demandes de prêt qui vont du 1er Janvier au 31 mars, on prend comme revenu de référence celui de l’année N-2 (indiqué sur l’avis d’imposition, revenu fiscal de référence).

Pour les demandes de prêt qui vont du 1er Avril au 31 Décembre, on prend comme revenu de référence celui de l’année N-1 (indiqué sur l’avis d’imposition, revenu fiscal de référence).

Montant du prêt à taux 0 %

Les montants maximals octroyés sont fonction de la zone géographique, du nombre de personne concernant le ménage et du type de bien.

Le prêt à taux 0 % est cependant soumis à un double plafond, le montant de celui-ci ne peut exceder :

  • 50 % du montant de l’ensemble des prêts nécessaires à l’opération.
  • 20 % de la valeur de l’acquisition (30 % dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles).

Il es à noter que ce montant peut être majoré dans le cadre d’une construction ou d’un logement neuf. Deux conditions sont néanmoins à respecter :

  • La première est d’avoir un revenu inférieur aux plafonds fixés
  • La deuxième est de pouvoir bénéficier d’une aide apportée par les collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités (commune, département, région, …), du lieu d’implantation du logement.

Montant de la mensualité

Tout comme le montant du prêt, les modalités de remboursement sont différentes selon le niveau du revenu fiscal de référence.

Il est à noter que l’on peut modifier celles-ci en réduisant la durée du prêt. La durée minimale est toutefois fixée à 7 ans.

Les prêts complémentaires

Le prêt à taux 0% doit impérativement être complété d’un autre crédit. Il ne peut ni être l’unique source de financement, ni la principale.

Il peut être combiné avec un prêt classique, le prêt à l’accession sociale, le prêt conventionné, le prêt 1 % patronal, le plan d’épargne logement.

Pièces à fournir

Un ensemble de pièces est demandé par l’établissement qui sera désigné pour attribuer le prêt à taux 0 %. Il s’agira principalement d’une fiche de renseignement sur les emprunts, sur le bien, ainsi qu’une attestation sur l’honneur validant la véracité des données fournies.

Prêt Paris Logement 0% (PPL)

Présentation

Afin de faire face à la forte évolution du prix des logements à Paris, la ville de Paris à mis en place un dispositif de prêt à taux 0 % afin de faciliter l’accession à la propriété. Mise en place en 2004, ce dispositif a été assoupli depuis le 1er novembre 2006. Il est à noter que selon les cas il peut être cumulé avec le prêt à taux 0 % de l’Etat.

Les biens elligibles

Il concerne l’ensemble des biens neufs ou anciens (avec ou sans travaux) situés dans Paris intramuros.

Le logement doit impérativement servir de résidence principale dans l’année d’achat.

Les personnes elligibles

D’autres conditions sont toutefois à respecter pour pouvoir en bénéficier.

En effet, il faut impérativement :

  • Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédentes.
  • Etre locataire à Paris depuis au moins un an.
  • Répondre au critère de plafond des ressources.

Il est à noter que pour ce type de prêt c’est le revenu fiscal de référence de l’année N-2 qui est pris en compte, pour chacun des membres qui va habiter le logement.

Montant et mensualités

Le prêt est remboursable en 15 ans par mensualité constante.

Tout comme le prêt à taux 0 %, et uniquement dans le cadre de l’achat d’un bien neuf, il est possible de bénéficier d’une majoration de ce montant. Pour ce faire, l’accédant doit répondre à des plafonds de ressources pris en compte pour l’attribution des logements sociaux.

Les banques partenaires

Seules les banques ayant passé un accord avec la ville de Paris peuvent accorder ce type de prêt.

En voici la liste :

  • Banque populaire (Banque fédérale des banques populaires, BRED, BICS, Banques populaires région Nord de Paris)
  • BNP Paribas
  • Caisse d’épargne (Ile de France – Paris)
  • Compagnie de financement foncier
  • Crédit agricole
  • Crédit coopératif
  • Crédit foncier
  • Crédit immoblier de France (Ile de France)
  • CIC
  • LCL
  • Crédit mutuel
  • Crédit du nord
  • Société générale / SOFIAP (Société Financière pour l’accession à la propriété).

Prêt conventionné

Les biens éligibles

Le prêt conventionné sert au financement de l’acquisition d’un bien neuf ou ancien (avec ou sans travaux) destiné à être la résidence principale de l’emprunteur ou de sa famille (conjoint, ascendants, descendants) et ce dans l’année qui suit l’achat.

Ce délai peut être poussé à 6 ans dans deux cas précis :

  • Achat en vue d’y passer sa retraite.
  • Achat en vue d’y habiter à son retour d’un DOM ou d’un TOM.

Il permet aussi d’être intégré dans une opération d’investissement locatif, à la seule condition que le locataire en fasse sa résidence principale (au moins 8 mois par an). Les travaux d’amélioration, de réhabilitation, d’agrandissement ou d’économie d’énergie sont aussi concernés. Leur montant doit cependant être supérieur à 4 000€.

Une norme d’habitabilité est à respecter pour toute acquisition. Elle dépend de la composition du ménage.

Il est à noter que dans le cadre de travaux d’agrandissement, la surface minimale créée doit être de 14m².

Les personnes éligibles

Il n’y a aucune restriction sur ce point là. Aucune condition de ressource n’est à respecter. Cependant tout l’intérêt du prêt conventionné réside dans le fait que l’emprunteur puisse bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL). Il est donc interressant dans le cadre où l’emprunteur répond au critère de ressource de la CAF.

Le montant

Aucun plafond n’est fixé pour le montant maximum du prêt conventionné. Il est donc tout à fait possible de financer la totalité de l’opération (prix d’achat et frais annexes) avec ce type de crédit. Seule la banque qui finance l’opération pourra décider d’en limiter le montant.

La durée

La fourchette de durée de remboursement d’un prêt conventionné va de 5 à 30 ans. Il est a noter que l’on peut soit réduire la durée (pas de minimum), soit l’allonger. Dans ce dernier cas il n’est pas possible de dépasser 35 ans.

Le taux d’intérêt :

Le taux d’intérêt peut être fixe ou variable. Les deux solutions doivent être impérativement proposées à l’emprunteur.

Il est à noter qu’il n’existe pas de taux imposé à chaque établissement financier. Seul un taux plafond est donné par les pouvoirs publiques. Il convient donc de comparer les offres des banques qui n’appliquent pas des marges identiques.

Les prêts complémentaires

Le prêt conventionné n’est compatible qu’avec les prêts suivants :

  • Prêt à taux 0 %
  • Prêt 1 % logement
  • Prêt épargne logement
  • Prêt relais
  • Prêt fonctionnaire
  • Prêt aidé (si le taux n’excéde pas 5 %).

Prêt 1% patronal

Les biens éligibles

Le prêt 1 % logement (ou 1 % employeur) permet de financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux) destiné à être la résidence principale de l’emprunteur, de son conjoint, ascendant ou descendant, au moins 8 mois par an.

Pour les biens de plus de 20 ans, qui sont à rénover, les travaux doivent représenter au minimum 20 % du prix d’achat. Ils devront être occupés, en tant que résidence principale, un an au maximum après l’achévement des dits travaux.

Ce prêt permet aussi de financer un terrain qui servira à la construction d’un logement. Celle-ci doit intervenir dans un délai maximal de 4 ans.

Les personnes éligibles

Seuls les salariés d’une entreprise, commerciale ou industrielle de plus de 10 employés peuvent en bénéficier. En effet, chaque année, ces sociétés sont dans l’obligation de consacrer 0,45 % de leur masse salariale à ce type d’aide. Auparavant ce montant était de 1 % d’où son nom : 1 % logement.

Il est nécessaire de n’avoir jamais été propriétaire de sa résidence principale sauf dans le cas d’une mutation professionnelle.

Le montant

C’est l’employeur qui fixe le montant du prêt. Il doit toutefois respecter un plafond qui dépend directement de la situation géographique du bien.

Il est à noter qu’il existe une seconde restriction qui peut venir minorer ces sommes. Il n’est en effet pas possible de financer plus de 50 % de l’opération avec le prêt 1 % logement.

On peut toutefois bénéficier d’une majoration en fonction du niveau de ressource de l’emprunteur. Cette majoration va de 1 600 € à 4 800 €, selon les revenus.

Une majoration supplémentaire de 1 600 € existe dans le cadre d’une mise aux normes d’un bien destiné à être habité par une personne handicapée.

Le taux

Ce type de prêt est remboursable sur une durée comprise entre 5 et 20 ans. Le taux est de l’ordre de 1,5 % lorsque l’employeur passe par un organisme collecteur du 1 % logement, et au maximum 3 % si c’est l’employeur qui prête directement.

Ce taux est définitif ce qui exclu toute majoration en cas de départ du salarié de son entreprise.

La demande

La demande doit être formulée auprés de l’employeur car c’est ce dernier qui fixe les régles d’obtention. En effet, l’employeur peut décider de réserver ce type de prêt aidé qu’à une partie de ses salariés (jeunes…), ou bien avoir déjà utilisé les sommes prévues à cet effet pour d’autres employés.

Frais de dossiers

Définition

Les frais de dossier correspondent aux frais liés au montage d’une demande de financement. Ils sont censés couvrir les charges liées au temps passé par le conseiller pour recevoir l’emprunteur, monter le dossier et faire le suivi de celui-ci jusqu’au déblocage des fonds.

Ils doivent être impérativement notifiés dans l’offre de prêt, car ils font partie intégrante du calcul du TEG, et sont prélevés lors de la première mensualité. Ceci implique qu’ils ne sont pas payables en cas de refus de la banque.

Coût

Ils sont soit fixés en fonction du montant du prêt, soit de manière forfaitaire. Généralement ils représentent 1 % du montant total du crédit plafonné à un barème propre à chaque établissement financier.

Ils sont bien évidemment négociables, notamment dans le cas où l’emprunteur possède une proposition concurrente avantageuse. Toutefois, comme pour les pénalités de remboursement anticipé, il convient de voir l’offre globale avant toute chose.

Certains prêts ne sont pas soumis aux frais de dossier. C’est le cas du prêt à taux 0 % ou du prêt PEL par exemple.

Intérêts intercalaires

Principe

Les intérêts intercalaires correspondent aux intérêts à payer durant une période où le capital de la dette n’est pas encore amorti. En clair, dans certains cas, il faut attendre que le prêt soit débloqué en totalité pour commencer le remboursement intégral des mensualités. Des intérêts calculés sur le taux du crédit en rapport avec la fraction des sommes débloquées sont alors payables durant ce délai. Cette situation apparait lorqu’un emprunt vise à financer un bien à construire (vente en état futur d’achévement) ou d’importants travaux suite à un achat. Dans ces cas, les déblocages successifs se font au fur et à mesure de l’avancement du projet, tout comme le versement des intérêts intercalaires. Afin de les éviter, il est tout à fait possible de fractionner son crédit immobilier en plusieurs petits prêts correspondant aux différents appels de fonds prévus. En effet, l’emprunteur se retrouve alors à amortir immédiatement chacun d’eux dés leur déblocage puisque il n’est plus nécessaire d’attendre le versement total pour cela.
Il est à noter que durant cette période l’assurance se calcule sur la somme totale du prêt et non sur les sommes utilisées.

Méthode de calcul

Le calcul des intérêts intercalaires mensuels se fait de la manière suivante : somme débloquée x taux d’intérêt du crédit divisé par 12. Aprés un second appel de fonds, il faut rajouter au premier déblocage et reprendre la formule. Le calcul cesse dés que le prêt a été entièrement libéré. Dans le cas d’un report de paiement de ces intérêts ceux-ci générent à leur tour des intérêts. Le coût total du crédit s’en trouve alors impacté à la hausse.

L’hypothèque

Définition de l’hypothèque

L’hypothèque est un droit réel indivisible, pris par un créancier sur un immeuble neuf ou ancien, dans le but de garantir une dette. Il est à noter que le propriétaire, du dit bien, en garde toujours la possession.

Obligation

L’hypothèque doit obligatoirement être notifiée par acte notarié. Elle est ensuite inscrite au registre du bureau des hypothèques le plus proche du bien. Son rang prend effet dès son inscription.

Effet

Elle permet à l’établissement en cas de non remboursement de la dette par le ou les débiteurs, de saisir le bien par voie judiciaire et de le vendre aux enchères pour solder le crédit.

Coût

Souvent utilisée, l’hypothèque reste l’une des garanties les plus onéreuses qui soit. Ceci vient principalement du fait qu’elle soit soumise à une taxe de publicité foncière, qui représente 0,615 % du montant du prêt. Globalement on évalue le coût de l’hypothèque à environ 2 % de la somme empruntée.

Main levée

Deux cas bien distincts sont à considérer pour la main levée de l’hypothèque :

  • Dans le cas où le crédit est entièrement remboursé, l’hypothèque s’éteind d’elle même deux ans après l’extinction de la dette. Il n’y a pas de frais dans ce cas là.
  • En revanche, dans le cas où le crédit est toujours en cours mais le bien à vendre, il est nécessaire de procéder à la main levée de l’hypothèque afin que le nouvel acquéreur soit protégé. Cette main levée suit la même procédure que celle utilisée pour la mise en place de l’hypothèque, ce qui génère un coût.

C’est le bureau des hypothèque qui procéde à la radiation.

IRA

Définition

Les pénalités de remboursement anticipé correspondent à la somme que l’emprunteur doit verser en sus d’un paiement total ou partiel de sa dette avant le terme fixé.

Elles sont demandées par les établissements financiers pour minorer leur perte de rendement liée à la disparition partielle ou totale des intérêts suite au remboursement. Elles doivent être fixées dans les offres de prêt pour être valables et concernent la plupart du temps les prêts à taux fixe et les prêts à taux révisables capé de faible amplitude.

Coût

Le coût maximal des indemnités de remboursement anticipé est égal à 6 mois d’intérêts plafonné à 3 % du capital versé.

Il est à noter que certaines catégories de prêt ne sont pas soumises à ces pénalités, c’est principalement le cas pour les prêts à taux révisables purs, le prêt à taux 0 %, les prêts bonifiés en général…

Il est toutefois possible, dans le cas où la banque en prévoit, de les négocier pour les faire sauter. Attention, en revanche, de ne pas se focaliser sur cela au risque de laisser passer une belle proposition, surtout dans le cas où l’emprunteur n’est pas sûr de pouvoir procéder à un remboursement anticipé.

Des cas d’éxonération légale sont aussi prévus pour les crédits qui se sont réalisés à compté du 01/07/1999. Ils concernent soit directement la situation de l’emprunteur, soit celle de son conjoint, et sont les suivants :

  • Mutation professionnelle
  • Décès
  • Perte d’emploi.

Les sociétés de caution

Présentation des sociétés de caution

Afin de proposer une garantie avec un coût moindre que l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers, les établissements financiers ont créé des sociétés de caution qui permettent d’éviter de passer par un notaire pour garantir un prêt. Ceci a pour effet de rendre beaucoup moins chère ce type de garantie car notamment les frais pris par le bureau de conservation des hypothèques, n’existent pas dans ce cas. Il n’y a d’ailleurs aucune main levée à effectuer pour que la caution disparaisse.

En cas de non paiement de la dette, c’est la société de cautionnement choisie qui va effectuer le versement des mensualités à la place de l’emprunteur. Celle-ci a alors la possibilité de se retourner contre le débiteur pour demander le remboursement des sommes avancées, notamment par la vente d’un ou plusieurs biens.

Ce sont directement les banques qui fixent leurs propres règles sur les garanties. Elles peuvent offrir ou non la possibilité de passer par une société de cautionnement en fixant des critères d’acceptation (durée, type de bien…).

Le montant de la caution dépend principalement de la somme prêtée. Il est prélevé au déblocage des fonds et peut être en partie restitué à l’emprunteur lors de la fin de son crédit dans le cas où il n’y a eu aucun incident de paiement.

La caution crédit logement

Il existe un organisme de caution à part qui se nomme le crédit logement. C’est une société de cautionnement dont le capital est détenu par les principales banques françaises. La particularité de cet établissement est de proposer un tarif très attrayant, tout en restituant une partie du montant de la garantie à l’extinction de la dette. Celui-ci s’éléve à 75 % des sommes versés au fonds mutuel de garantie.

C’est l’une des garanties les moins chères qui existent, toutefois certains établissements financiers ne la proposent pas au profit de leur propre société de caution.